El desarrollo de proyectos de oficinas compartidas suma cada vez más pequeños ahorristas, que llegan tentados por la mayor rentabilidad
Cuando el coworking (el alquiler de
oficinas compartidas) irrumpió en el sector laboral, nadie sospechó que este
tipo de negocio iba a revolucionar también el mercado de bienes raíces.
Inversiones en inmuebles que en un primer momento tenían como fin ofrecer
alquileres de departamentos de larga estadía mutaron a la construcción de salas
y espacios compartidos que brindaran un ambiente de trabajo moderno. La razón:
el crecimiento de la demanda por este tipo de oficinas y la mayor rentabilidad
por metro cuadrado que generan.
El coworking es un fenómeno que
despegó con la crisis financiera internacional de 2008, cuando millones de
personas en los Estados Unidos quedaron desempleadas y los trabajos free
lance volvieron a tomar impulso. Los emprendedores independientes
empezaron a florecer y entonces nació la idea de compartir lugares de trabajo
para así también intercambiar ideas y potenciar proyectos. En este modelo, cada
persona paga una membresía mensual para acceder a su espacio de trabajo, que
puede ser un asiento en mesas compartidas o una sala cerrada.
En Estados Unidos, hoy en día, la demanda de
oficinas colaborativas crece un 84% anual, mientras que la oferta apenas
aumenta un 60 por ciento. Esta brecha entre los crecimientos del mercado generó
una oportunidad de negocios en la industria del real estate.
"El segmento de los espacios sociales viene creciendo a pasos agigantados.
El sector tiene un potencial enorme y es muy rentable el flujo de caja que
generan los espacios de oficinas", dice Alejandra Rincon, directora de
operaciones de Prodigy Network, una empresa que desarrolla y opera inmuebles en
Manhattan a través de inversiones hechas con financiamiento colectivo.
Alternativas
Invertir en la construcción de espacios para coworking es
la última gran apuesta de la compañía que fundó el colombiano Rodrigo Niño en
2003. Luego de desarrollar su carrera profesional en la firma Fortune -una de
las agencias inmobiliarias más grandes del estado de Florida, perteneciente al
empresario argentino Edgardo Defortuna-, Niño se mudó a la ciudad de Nueva
York, donde disrumpió el sector del real estate con la
democratización de la inversión.
Mediante el sistema de crowdfunding, la
empresa levanta capital a través de su plataforma digital y les permite a
pequeños ahorristas invertir en grandes proyectos inmobiliarios con un monto
mínimo de 10.000 dólares. "La empresa cuenta con 6500 inversores en todo
el mundo, de los cuales 1500 son argentinos. Ellos se caracterizan por conocer
y gustarle el real estate de Estados Unidos", describe
Niño.
Gustavo Tolone, un argentino que estuvo 13 años en
el Citibank desarrollando el negocio de la banca digital, es el encargado de la
tecnología detrás de la compañía. Tiene un equipo de diez desarrolladores -la
mayoría basados en Buenos Aires- que se ocupa de diseñar la plataforma digital
que permite unir a los inversores con la oferta de inmuebles que provee la
empresa en Manhattan. "Se quiere bajar el mínimo de inversión a 1000
dólares, lo que va a permitir pagar con PayPal una parte del ladrillo en Nueva
York", dice.
Portafolio comercial
La empresa tiene un portafolio de US$ 800 millones
en siete propiedades comerciales. Del total de los fondos desembolsados, US$
130 millones fueron recaudados con capital de inversores provenientes de 35
países.
De los siete proyectos, dos tuvieron como destino
proveer el alquiler de departamentos para estadías largas. Pero los últimos
tres emprendimientos están siendo restaurados con el fin de operar oficinas
compartidas.
"Prodigy Network siempre invierte en modelos
de negocios de nicho (ya que esto representa menos competencia), innovadores
(maximiza los retornos) y que estén alineados con la filosofía de la compañía.
La consultora Emergent Research estima que las membresías de coworking crecerán
anualmente en un 40%", dice Niño.
Socios
Al comienzo, la compañía se dedicaba únicamente a
levantar capital para la restauración de edificios. Luego se asoció con la
firma AKA (Another Korman Accommodation), una cadena estadounidense que se
especializa en el alquiler de departamentos para larga estadía, para operar los
proyectos.
Finalmente, lo que comenzó siendo únicamente un
desarrollador de edificios comerciales se expandió a la creación de The
Assemblage, una compañía perteneciente a Prodigy Network que ofrece espacios de
oficinas compartidas.
"Primero, levantábamos capital y se lo
entregábamos al desarrollador. Después, pasamos a desarrollar nosotros los
inmuebles. Y ahora también los administramos. El negocio final es vender un
edificio que esté completamente operativo y rentable. Los inversionistas pueden
participar de la primera etapa -la restauración del inmueble comercial- o
pueden también sumarse a emprendimiento cuando la operación ya está en marcha.
Pero la idea en general es darles acceso a pequeños inversionistas que
normalmente no tienen la posibilidad de acceder a este tipo de proyectos. Por
eso el monto máximo de inversión lo fijamos en US$ 2 millones", explica
Gian Luigi Buitoni, asociado de relaciones comerciales de la empresa.
La opción de financiar proyectos de real
estate con crowdfunding fue posible gracias a la ley
JOBS, aprobada en 2013 durante la administración de Barack Obama. Al momento
sólo un 5% del mercado inmobiliario se lleva adelante con financiamiento
colectivo. Sin embargo, el negocio crece a una tasa del 50% cada año y
generalmente se tardan apenas entre dos y tres meses levantar un piso de 15
millones de dólares. "El negocio hoy en día del crowdfunding es
construir ladrillos de coworking", asegura Buitoni.
Gustavo Gambino es un argentino que vive en Miami y
trabaja en el sector inmobiliario. La opción de invertir en edificios en Nueva
York lo tentó por dos motivos: diversificación geográfica y diversificación en
los tipos de activos.
"Cuando tenés un departamento particular, los
ingresos dependen de si uno lo tiene alquilado o no. En cambio, con el método
de crowdfunding uno puede invertir en activos más interesantes
a los que antes no podías acceder; tener un pedacito de un proyecto que antes
sólo se podían disputar inversores como Trump o Rockefeller. Ahora podés entrar
a este tipo de operaciones a partir de los 10.000 dólares", asegura el
inversor argentino.
Rentabilidad
Uno de los mayores atractivos que ofrece el
coworking son las mayores tasas de retorno de la inversión. La renta de un
edificio normal de oficinas ronda entre 6 y 10%, mientras que la nueva
modalidad se ubica entre el 15 y 20 por ciento.
Fuente: Diario La Nacion 21/11
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